Nieuwsbrief 2019:

Na goede jaren -2018 was voor ons geen uitzondering- is 2019 alweer even onderweg. De vraag in de woningmarkt lijkt te stabiliseren. Er is natuurlijk een grens aan betaalbaarheid, maar wij zien geen eind aan schaarste als de overheid het aanbod niet helpt vergroten. Dit biedt kansen voor beleggers in vastgoed, al is hun aandeel klein. En hoewel wij landelijk actief zijn, willen wij dit keer de situatie in Amsterdam even toelichten, aangezien deze bijzonder is op dit moment.

Klaas Knot van DNB uitte recent zijn bedenkingen in hoeverre het voor de Nederlandse markt gezond is dat van alle huurwoningen (43% op het totaal), maar liefst 83% sociaal is. Politiek een heel gevoelig onderwerp. Volgens het CBS heeft Amsterdam een totaal aanbod huurwoningen van 70%, wat veel hoger is dan het landelijk gemiddelde (43%), hetgeen beleid was van voorgaande Colleges. Amsterdam wil echter amper de koopwoningen bijbouwen, waar de markt om vraagt, gezien de schaarste. Hoewel harde cijfers het tegendeel bewijzen, neemt Amsterdam aan dat -buiten de woningcorporaties- particuliere beleggers van essentiële invloed op de markt zijn. Corporaties zijn nog altijd verreweg de grootste verhuurder, maar kunnen goedkope woningen niet rendabel meer bijbouwen in de huidige markt. Na correctie met het bezit van institutionele beleggers is het aandeel van particuliere beleggers nog erg laag. Amsterdam zou juist met al deze marktpartijen om de tafel moeten om voorwaarden te scheppen en een veel groter aanbod te creëren.

De schaarste in Amsterdam zal ons inziens fors toenemen als het huidige college haar wensen mag uitvoeren. Wij horen nu al berichten, dat investeringen (aankoop –en ontwikkeling, bestaand –en nieuwbouw) zelfs worden uitgesteld tot er een ander College is. Is dit de wens van het College, zodat zij haar eisen in Den Haag kracht kan bijzetten ? De laatste eisen voor ontwikkelingen zijn qua duurzaamheid en doelgroep te idealistisch en niet rendabel voor marktpartijen. Vooral haar wens om huren in de vrije sector te maximeren belooft niet veel goeds. Gelukkig is er landelijk geen sprake van en houdt de minister het nog onder beraad en wacht zij een onderzoek van Kadaster, DNB en Amsterdam School of Real Estate af.

Deze instellingen kunnen namelijk niet voorbijgaan aan alle negatieve bijwerkingen bij huurprijsmaximalisering, die dermate talrijk en evident zijn, dat we ze hier niet (kunnen) belichten. Hoewel wij geen advocaten zijn, verwachten wij dat het ook zal leiden tot rechtszaken met de vraag in hoeverre de overheid zo diep in het eigendomsrecht mag ingrijpen en of dit niet strijdig is met Europees recht.

Uiteraard zijn wij graag bereid hier met u van gedachten te wisselen, want ook voor uw financiering is het van belang risico’s en kansen af te wegen. Wij helpen u graag daarbij. Als klankbord en/of bij het vinden van de ideale financiering voor ontwikkeling, belegging, handel in uw rechtspersoon of als natuurlijk persoon. Wij doen het graag.

Internationaal bezien verwachten wij enige veranderingen op termijn. Opvallend is dat een aantal financiers in het laatste kwartaal duidelijk op de rem heeft getrapt. Natuurlijk deels door de Brexit en politieke Europese onrust, maar ook door Basel 4, waarover wij al schreven vorig jaar. Hierin worden hogere eisen gesteld aan kwaliteit en hoeveelheid eigen vermogen van geldverstrekkers om toekomstige crises te voorkomen.

Hoewel het ook deuren opent voor toetreders, zal Basel 4 traditionele banken wel voor nieuwe uitdagingen zetten. De omvang van de gevolgen is nog niet helemaal uitgekristalliseerd, omdat over Basel 4 nog wordt overlegd op internationaal niveau.

Financiers verkopen nu al vaker een leningportefeuille (het securitiseren), zodat het eigen vermogen beter uit de verf komt. Basel 4 zou kunnen leiden tot een ander bancair verdienmodel en/of stijgende rente met lagere verstrekkingen, die gaan verschillen per categorie vastgoed. Het is goed om daarop te anticiperen.

Daarmee u helpen en met het financieren van uw vastgoed en de plannen, die u ermee heeft, dat doen wij. Dat mag u trouwens zien in de breedste zin van het woord, van een financiering voor een enkele aankoop of een combinatie daarvan met een analyse en herfinanciering voor een deel of uw gehele portefeuille. Van ons zult u niet snel horen, dat iets niet kan, maar eerder hoe het dan wel kan. Hoewel niet iedere financier langs die lijnen denkt of kan denken, proberen wij met de oplossing te komen. Daarbij beschikken wij over veel kennis van vastgoed en kunnen wij bijzonder snel een financiële positie doorgronden. Na de haalbaarheidsinschatting gaan we na welke financier zich het beste leent voor uw wensen.

Wij hebben een groot scala aan mogelijkheden en kunnen snel schakelen. Mede daarom zien wij veel mogelijkheden om u van dienst te zijn. Financiers hebben weliswaar steeds vaker een dikkere gebruikshandleiding, maar wij kennen deze als geen ander. Wij bestaan immers nu meer dan 30 jaar en kunnen u naast continuïteit ook veel kennis en ervaring bieden met een uitstekend netwerk van contacten.

U bent van harte welkom.

 

amsterdam 08 ZW   architect 1 1 ZW   building ZW   frisco building curvy ZW   holy building ZW   menzies building ZW   stad beeld03 ZW   west part of the building Z

Copyright © 2018. Alle rechten voorbehouden