Papierwinkel, hoe waarom? Een stukje geschiedenis…..

Bij de huidige financieringen van vastgoed zult u merken, of al gemerkt hebben, dat er nogal wat water door de Rijn moet voordat de zaak tot stand komt. Moet dat nou allemaal, dat was in het verleden toch wel anders….

Waar we met Alpha Vastgoedfinanciering (en voorloper Alpha Bedrijfshypotheken) sinds 1988 als één van de allereerste bemiddelaars in hypotheken op commercieel vastgoed de hele geschiedeins hebben doorlopen, durven we te stellen dat we als geen ander door de wol geverfd zijn. In die tijden was het zo dat de waarde van het object en de cashflow bepalend waren. De financiers deden wel wat onderzoek naar de cliënt, maar de redenering was dat er niets aan de hand was als er maar rente en aflossing betaald kon worden en de bank er uit kwam in geval van problemen bij uitwinning (al dan niet door onderhands gedwongen verkoop of in veiling). Het leven was dus simpel, de markt voor onroerend goed was gezond, juridisch was het recht van hypotheek goed dichtgetimmerd, het notariaat deed zijn werk, taxaties waren eenvoudig en het veilingsysteem functioneerde naar behoren. Hoewel de markt schommelingen vertoonde was de wereld in grote lijnen in orde sinds begin jaren ’80 toen er een einde kwam aan de zelfstandige hypotheekbanken. Zo rond midden van diezelfde jaren ’80 waren de naweeën voorbij, vastgoedfinanciering ontwikkelde zich behoorlijk bij gemiddeld gesproken stijgende prijzen van de objecten. Totdat…….

De grote crisis in de tweede helft van het eerste decennium van de 21e eeuw gooide alles overhoop. De banken en het vastgoed kregen voor een belangrijk deel de schuld. Er was veel te veel en te hoog gefinancierd (zeker in de sfeer van Amerikaanse woninghypotheken) en men kreeg het gevoel dat er in het financieringswezen heel veel mis was en daardoor via via in Nederland ook. De Staat moest bijspringen om de grote handelsbanken overeind te houden en het gevoel overheerste dat de bedragen waarmee dat gebeurde weggegooid geld was en dat allemaal te koste van -dus- de belastingbetaler. Die schade viel uiteindelijk nogal mee, hier en daar maakte de Staat zelfs grote winsten bij de terugbetaling, maar daar werd niet zo over gepraat.

De reactie bleef dus niet uit en er werd op allerlei niveaus streng toezicht ingesteld, zowel door de Nederlandsche Bank, als ook door de ECB. De woninghypotheken werden met name nog verder door de AFM in het keurslijf gedwongen via de Wet Financiële Dienstverlening….. Dit proces is door de jaren heen ontwikkeld, maar staat niet stil. Er kwamen vanuit andere hoeken en met andere motieven nog meer maatregelen, waardoor de overheid haar greep op de markt verder uitbreidde. De Wet Witwassen en Financiering Terrorisme diende zich aan en de zaak werd nog wat ingewikkelder door de Europese Privacy Wetgeving. Dit is allemaal van belang door het volgende: het accent is verschoven, de klant is zeer centraal komen te staan en niet zozeer het onderpand voor de lening.

Naar het vastgoed wordt relatief met een schuin oog gekeken, hoewel verhuurde woningen als dekking heel erg op de eerste plaats zijn gekomen om allerlei redenen, maar door intensieve controle en op straffe van forse boetes (wat denkt u van € 775 mio voor een zekere bankinstelling) van verschillende kanten, worden de financiers veel en veel meer dan vroeger gedwongen diep in te gaan op de cliënten en de transactie. Dat wordt nog versterkt door een verkillend juridisch klimaat, waarbij op dit gebied veel meer en heftiger dan vroeger geprocedeerd wordt, waardoor het ooit zo degelijke recht van hypotheek soms wordt aangetast….. En zo zijn we aangeland in het heden.

Hoewel er bij de financiers verschillend mee wordt omgegaan, zijn de afdelingen Analyse en Compliance (houden we ons aan de regels) overal erg belangrijk. We kunnen er ook gewoon niet omheen om dus alles aan te leveren waardoor de financieringsaanvragen naar behoren kunnen worden doorgelicht en beoordeeld…. Is dit erg? Wij vinden het soms ook wel hinderlijk, zeker als er in onze ogen onterecht en te voorzichtig wordt gehandeld. Dan liggen we dwars en gaan op zoek naar de voor alle partijen goede, juiste en praktische oplossing. Maar uiteindelijk leidt het er wel toe dat cliënten zich goed realiseren wat ze aan het doen zijn en tot bewuste keuzes komen….. Cliëntenzorg zogezegd, wij hebben dat altijd al erg belangrijk gevonden, ook in de tijden waar bovenstaande nog niet van toepassing was. Een tevreden en goed voorgelichte cliënt, een verantwoorde financiering bij een robuuste financieringsinstelling, het hoort er allemaal bij en het was én is ons doel……

Logisch toch?

amsterdam 08 ZW   architect 1 1 ZW   building ZW   frisco building curvy ZW   holy building ZW   menzies building ZW   stad beeld03 ZW   west part of the building Z

Copyright © 2018. Alle rechten voorbehouden