Nieuwsbrief 2018: Continuïteit

De stijgende lijn zet zich voort in het vastgoed. De kantorenmarkt blijft aantrekken en in het kielzog versterkt zich ook de markt voor bedrijfsruimte. Winkels raken ook verhuurd of vinden een andere bestemming als woning of horeca, wat de leefbaarheid van binnenstedelijke gebieden zeker doet verbeteren.

De woningmarkt gaat onverminderd goed en voor beleggers is dit enerzijds mooi, anderzijds heeft het ook nadelen. Het is mooi dat uw bestaande vastgoed in waarde stijgt en hogere huurprijzen gemaakt worden. De financieringsmogelijkheden zijn toegenomen. Hierdoor kunnen wij u goed (her)financieren tegen betere voorwaarden en meer mogelijkheden creëren voor al uw plannen. De keerzijde is echter dat prijzen erg zijn gestegen en verhuurde woningen tegen steeds lagere rendementen aangekocht moeten worden, ook omdat er minder beschikbaar is om te kopen. De schaarste drijft de prijs op. Lokale overheden zijn vaak debet hieraan geweest, want er is te weinig bijgebouwd de afgelopen jaren. Helaas zien wij nog niet dat regelgeving verbetert en ontwikkelaars en beleggers worden vaak niet gemotiveerd om het tij te keren, eerder gedemotiveerd. Vaak worden beleidsbeslissingen door de overheid op emotie en populisme genomen zonder echte kennis van zaken in plaats van harde economische en demografische feiten. Het gevolg is nog meer schaarste, waardoor de prijzen nog verder stijgen. Daardoor lopen er toch risico’s in de markt, wat voor de ‘late’ belegger, die is ingestapt in fear of missing out, extra vervelend kan uitpakken.

De markt voor financieringen is als altijd in verandering. Door de toegenomen waardering is er veel ruimte voor uitbreiding van bestaande beleggingsportefeuilles tegen veel betere condities. Op nummer 1 staat, als altijd, de consumentenfinanciering op de woning voor eigen gebruik. Aangezien wij dit soort financieringen niet arrangeren, laten wij deze buiten beschouwing. Verhuurde woningen staan nog steeds op nummer 2 als gewenst onderpand voor financieringen. De financiering van kantoren, winkels, zorg en bedrijfsruimte is de afgelopen jaren geleidelijk verbeterd door de toenemende vraag ernaar cq het afnemend aanbod en leegstand. Bovendien is er groeiende bekendheid en ervaring met het groen financieren en verduurzamen, wat vaak zelfs als eis gesteld wordt.

Financiers hebben echter behalve met wettelijke regels en compliance in toenemende mate te maken met internationale eisen. Binnen enkele jaren zal het Basel 4 ingevoerd zijn. Het gevolg is dat banken meer eigen vermogen moeten aanhouden voor leningen en daarbij ook meer onderscheid moeten maken tussen de verschillende soorten financieringen en soorten vastgoed. Momenteel wordt door iedere bank onderzocht in hoeverre haar dit zal raken. Naar verwachting zullen Europese banken hard geraakt worden, omdat zij in verhouding zelf veel financieringen hebben uitstaan in tegenstelling tot Amerikaanse banken, die vrij lean and mean zijn. Vastgoedfinanciering is kapitaalintensief en de kans bestaat dat meer en meer financiers bescheidener zullen financieren of zelfs krimpen. Een andere manier om tot meer eigen vermogen te komen zijn aandelenemissies of achtergestelde leningen, maar dit zien wij zelden, aangezien financiers vrezen aandeelhouders tegen zich in het harnas te jagen.

Maar ook kan het betekenen dat financiers hun marges extra willen opvoeren en er is al veel te doen geweest over opslagen. Onlangs bleek echter dat een geldgever in haar Algemene Voorwaarden een clausule had opgenomen om een vaste rente te kunnen aanpassen. De vraag is of dit op deze wijze kan, omdat dit zo ongebruikelijk is. De geldgever verzuimde om dit ons inziens cruciale punt expliciet te vermelden en wij zijn van mening, dat zoiets wel behoort. Het alleen vermelden in de AV komt ons als zeer bezwarend voor, temeer daar het in de offerte als rentevast omschreven stond. Uiteraard hebben wij de bank hierop geattendeerd. De toekomst zal het leren.

Er zijn dus wel een paar wolken in de verte en wat iedereen ongetwijfeld heeft geleerd van de laatste crisis is dat je risico’s moet spreiden. Cherry picking door de bank is een vrij vervelende karaktertrek en wij zijn van mening dat een financier behalve het heerlijk zoete, ook soms een minder aansprekend pand hoort te financieren voor haar klant. Bij invoering van Basel 4 zal men echter steeds vaker het risico lopen dat de bank alleen nog maar ja zegt tegen de categorie woningfinanciering, omdat voor de overige categorieën vastgoed de financier steeds meer eigen vermogen moet aanhouden.

Een extra geldgever is dus altijd een goed idee, biedt flexibiliteit, meer slagkracht en vaak betere voorwaarden. De laagste rente is over het algemeen een slechte raadgever. Dus risicospreiding, want als belegger wil je niet geconfronteerd worden met een onrustige geldverstrekker, die stopt, wil krimpen of -nog erger- haar geld terugeist. Maar ook is het een goede overweging om financieringen aan de veilige kant te houden. Dat hoeft trouwens niet in te houden dat u nooit meer 80% financiert, maar dat u wel de risico’s ervan overweegt en ruimte houdt. Bijvoorbeeld extra liquiditeit om iets extra af te lossen of een pand, dat vrij van hypotheek blijft. Daarmee blijft u baas van uw bezit.

En behalve financieringsrisico’s spelen ook nieuwe plannen van het kabinet. De meest opvallende was de geplande beperking voor de DGA lening, maar ook is er een voornemen om de renteaftrek voor vennootschappen te beperken tot 30% van de gecorrigeerde winst.

Graag zijn wij uw klankbord. Wij bestaan niet voor niets al 30 jaar. Toen iemand ons onlangs vroeg waar onze meerwaarde lag, hebben wij hier goed over nagedacht. Wij bieden u snelheid, een goed marktoverzicht, zodat u niet teveel betaalt en creatieve oplossingen door onze kennis -en jarenlange ervaring. Met onze uitstekende contacten en een goede insteek kunnen wij uw zorg de onze maken en snel veel deuren openen, waar anderen slechts een muur zagen. Maar bovenal bieden wij met onze 30 jaar veel meer continuïteit dan welke financier dan ook.

Blijft alert op de bekende ‘paraplu voor mooi weer’ en een goede risico analyse van uw bezit, uw leningen en uw financier is dan ook van groot belang als er een keuze wordt gemaakt voor een aankoop en/of een bepaalde bank. Niemand kan zeilen op de wind van gisteren. Wij behartigen uw belangen, graag èn goed, vanuit een lange termijn visie.

U bent van harte welkom.

amsterdam 08 ZW   architect 1 1 ZW   building ZW   frisco building curvy ZW   holy building ZW   menzies building ZW   stad beeld03 ZW   west part of the building Z

Copyright © 2018. Alle rechten voorbehouden